Czy podatek od nieruchomości jest kosztem uzyskania przychodu przy wynajmie

Czy podatek od nieruchomości jest kosztem uzyskania przychodu? Tak, ale tylko wtedy, gdy wynajmujesz lokal w ramach działalności gospodarczej opodatkowanej skalą lub podatkiem liniowym. Przy najmie prywatnym opodatkowanym ryczałtem nie ma kosztów uzyskania przychodu, więc podatku od nieruchomości nie odliczysz. Odpowiedź zależy więc od formy rozliczenia, a nie od liczby wynajmowanych mieszkań.

Zanim zaczniesz wypełniać PIT-28 albo księgować wydatki w firmie, sprawdź, jaką masz umowę, czy najem stanowi działalność gospodarczą i jaką metodę opodatkowania wybrałeś. To właśnie te warunki decydują o tym, czy w ogóle możesz mówić o kosztach podatkowych.

Dlaczego forma opodatkowania decyduje o kosztach najmu?

Podatek dochodowy od najmu możesz płacić na kilka sposobów. Jeśli wynajmujesz prywatnie mieszkanie albo dom, najem poza działalnością gospodarczą rozliczasz co do zasady ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Ryczałt ma prostą konstrukcję: płacisz od przychodu, czyli od kwoty czynszu, i nie odejmujesz od niej wydatków.

Jeśli założysz działalność gospodarczą i najem prowadzisz w firmie, możesz wybrać skalę podatkową, podatek liniowy albo ryczałt. Dopiero skala i podatek liniowy działają na zasadzie dochodu: przychód minus koszty uzyskania przychodu. Wtedy pojawia się pytanie, co można zaliczyć do tych kosztów.

Przepisy nie zawierają zamkniętego katalogu kosztów. Ogólna zasada mówi, że kosztem uzyskania przychodu jest wydatek poniesiony w celu osiągnięcia przychodu albo zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów. Podatek od nieruchomości dotyczy posiadania nieruchomości, a skoro wynajmujesz ją i osiągasz z tego przychód, ma z nią bezpośredni związek. Nie został też wymieniony w przepisach, które wyłączają niektóre wydatki z kosztów.

Musisz jednak pamiętać o jednym: jeśli rozliczasz najem prywatny ryczałtem, cała dyskusja o kosztach jest bezprzedmiotowa. W ryczałcie nie funkcjonuje pojęcie kosztów uzyskania przychodu.

Czy podatek od nieruchomości jest kosztem uzyskania przychodu w działalności gospodarczej?

Tak, jeśli działalność gospodarcza polega na wynajmie nieruchomości, a Ty rozliczasz się skalą lub podatkiem liniowym. Warunkiem jest, żeby podatek od nieruchomości został zapłacony i żeby dotyczył składnika majątku wykorzystywanego w tej działalności. Nie odliczysz podatku, który dotyczy nieruchomości prywatnej, niezwiązanej z firmą.

Spójrz na przykład. Prowadzisz jednoosobową działalność gospodarczą, w której wynajmujesz lokal użytkowy. Lokal jest środkiem trwałym Twojej firmy.

Gmina przysyła decyzję na 3 200 zł podatku od nieruchomości. Płacisz ją z firmowego rachunku i w tej samej chwili możesz zaliczyć ją do kosztów uzyskania przychodu.

Nie musisz rozliczać tego wydatku proporcjonalnie przez cały rok. To koszt pośredni, więc kosztem staje się w dacie poniesienia.

W podatkowej księdze przychodów i rozchodów zapisujesz podatek od nieruchomości w kolumnie 13. Jeśli prowadzisz księgi rachunkowe, zaksięgujesz go w ciężar kosztów rodzajowych. Pamiętaj, że do celów podatku dochodowego liczy się moment faktycznej zapłaty. Sama decyzja podatkowa albo zarachowanie w księgach nie wystarczy.

Podatek od nieruchomości w działalności gospodarczej może też dotyczyć gruntu, na którym stoi wynajmowany budynek. Wtedy także zaliczasz go do kosztów, o ile grunt i budynek służą przychodom z najmu. Jeśli część nieruchomości wykorzystujesz prywatnie, odliczasz tylko odpowiednią część.

Czy w ryczałcie od najmu prywatnego odliczysz podatek od nieruchomości?

Nie. Najem prywatny opodatkowany ryczałtem to zupełnie inna sytuacja.

Ryczałt obliczasz od przychodu, a nie od dochodu. Nawet jeśli zapłacisz 2 000 zł podatku od nieruchomości, nie obniżysz podstawy ryczałtu. W Twoim zeznaniu PIT-28 nie ma pozycji na koszty uzyskania przychodu.

Często spotyka się opinie, że podatek od nieruchomości może być kosztem uzyskania przychodu przy wynajmie. I rzeczywiście bywa, ale nie przy ryczałcie. Jeśli ktoś prowadzi działalność gospodarczą opodatkowaną ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, też nie odliczy podatku od nieruchomości. Ryczałt z definicji nie uwzględnia kosztów.

Dlatego jeśli zależy Ci na opodatkowaniu dochodu, musisz najem prowadzić w ramach działalności gospodarczej i wybrać skalę albo liniowy podatek. Wtedy zapłacony podatek od nieruchomości obniża podstawę opodatkowania. Przelicz jednak, czy skala nie oznacza wyższej daniny niż ryczałt, mimo że odejmiesz koszty.

Ile podatku od nieruchomości odliczysz, gdy wynajmujesz część nieruchomości?

Najem części domu albo mieszkania to częsty przypadek. Jeśli część nieruchomości zajmujesz sam lub wykorzystujesz prywatnie, musisz ustalić proporcję. Proste odliczenie całego podatku od nieruchomości nie wchodzi w grę.

Najłatwiejsza metoda opiera się na powierzchni użytkowej. Jeśli wynajmujesz 40 m2 z domu o powierzchni 100 m2, odliczasz 40% zapłaconego podatku. Załóżmy, że roczny podatek wynosi 1 200 zł. Do kosztów działalności trafia 480 zł.

Przy wynajmie części nieruchomości musisz pamiętać też o przestrzeniach wspólnych, takich jak przedpokój czy łazienka, jeśli najemca ma do nich dostęp. Możesz przyjąć bardziej precyzyjny klucz, na przykład udział powierzchni wynajmowanej wraz z udziałem w częściach wspólnych. Ważne, żeby sposób obliczenia był racjonalny i możliwy do obrony przed organem podatkowym.

W budynku, w którym znajduje się lokal mieszkalny i lokal użytkowy, podatek od nieruchomości bywa naliczany według różnych stawek. Część zajęta na działalność gospodarczą korzysta ze stawki dla budynków związanych z działalnością gospodarczą, a część mieszkalna ze stawki mieszkaniowej. W kosztach rozliczasz łączną kwotę podatku przypadającą na część wynajmowaną.

Jak rozliczyć podatek od nieruchomości, gdy płaci go najemca?

W umowie najmu możesz zapisać, że to najemca ponosi podatek od nieruchomości. Musisz jednak wiedzieć, jak to wpływa na Twoje rozliczenia. Podatnikiem podatku od nieruchomości pozostaje właściciel, czyli Ty. Najemca nie płaci tego podatku we własnym imieniu, chyba że umowa przenosi na niego obowiązek ekonomiczny.

Najbezpieczniejsze rozwiązanie wygląda tak: Ty płacisz podatek do gminy, a najemca zwraca Ci odpowiednią kwotę w ramach czynszu albo jako oddzielną opłatę. W działalności opodatkowanej skalą lub liniowo otrzymany zwrot jest przychodem, a zapłacony podatek - kosztem. W ryczałcie zwrot zwiększy przychód z najmu, ale podatku od nieruchomości nie odliczysz.

Jeśli zdecydujecie się na zapis, że najemca sam wpłaca podatek do urzędu gminy, urząd i tak wyda decyzję na Ciebie. Z punktu widzenia kosztów podatkowych możesz mieć problem: fiskus może uznać, że to nie Ty poniosłeś wydatek, więc nie zaliczysz go do kosztów. Lepiej unikać takiej konstrukcji.

Do dokumentacji firmowej potrzebujesz decyzji wójta, burmistrza lub prezydenta miasta oraz potwierdzenia zapłaty. Jeśli podatek płacisz przelewem, zachowaj potwierdzenie. Opis na przelewie powinien wskazywać adres nieruchomości i okres, którego dotyczy.

Najczęstsze pytania

Czy podatek od nieruchomości jest kosztem uzyskania przychodu przy najmie prywatnym?

Nie, jeśli najem prywatny opodatkowujesz ryczałtem. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych nie przewiduje kosztów uzyskania przychodu, więc podatek od nieruchomości nie pomniejszy podstawy opodatkowania. Traktujesz go wtedy jak wydatek prywatny. Dopiero gdy najem przeniesiesz do działalności gospodarczej i wybierzesz skalę lub podatek liniowy, podatek od nieruchomości może być kosztem.

Czy podatek od nieruchomości obniża ryczałt od najmu?

Nie obniża. Ryczałt płacisz od przychodu, a nie od dochodu, więc koszty takie jak podatek od nieruchomości nie mają wpływu na wysokość podatku. Nawet gdy prowadzisz działalność gospodarczą opodatkowaną ryczałtem, zapłacony podatek od nieruchomości nie zmniejszy podstawy opodatkowania. Wyjątek pojawia się dopiero przy rozliczeniu skalą lub podatkiem liniowym.

Kiedy zaliczyć podatek od nieruchomości do kosztów - w momencie zapłaty czy naliczenia?

W podatku dochodowym od osób fizycznych podatek od nieruchomości jest kosztem pośrednim. Rozliczasz go w dacie zapłaty, a nie w dacie otrzymania decyzji ani w momencie naliczenia w księgach. Jeśli płacisz podatek w ratach, każdą ratę zaliczasz do kosztów w terminie jej uregulowania. Dotyczy to sytuacji, gdy najem jest rozliczany w działalności gospodarczej na skali lub liniowo.

Czy podatek od nieruchomości zapłacony przed rozpoczęciem najmu mogę odliczyć?

Możesz, ale pod pewnymi warunkami. Podatek musi dotyczyć nieruchomości, którą przygotowujesz do wynajmu w ramach działalności gospodarczej. Decydujące znaczenie ma zamiar osiągania przychodu i związek wydatku z tym przychodem. Część podatku dotycząca okresu, w którym nieruchomość służy wyłącznie Twoim celom prywatnym, nie będzie kosztem. Bezpieczniej jest dokumentować moment wprowadzenia nieruchomości do majątku firmowego.

Czy podatek od nieruchomości od gruntu pod wynajmowanym budynkiem wchodzi w koszty?

Tak, jeśli budynek i grunt służą działalności gospodarczej polegającej na wynajmie, a Ty rozliczasz się skalą lub liniowo. Podatek od nieruchomości obejmuje budynki, budowle i grunty. Jeśli wynajmujesz całość, możesz zaliczyć podatek od gruntu do kosztów. Jeśli wynajmujesz tylko część, odliczasz część podatku przypadającą na tę powierzchnię.

Jak udokumentować podatek od nieruchomości w działalności gospodarczej?

Podstawą jest decyzja albo informacja w sprawie podatku od nieruchomości wydana przez organ gminy oraz dowód zapłaty. W firmie, która prowadzi podatkową księgę przychodów i rozchodów, zapisujesz podatek w kolumnie 13 na podstawie wyciągu bankowego lub dowodu wpłaty. Dowód powinien zawierać dane nieruchomości i pozwalać na jednoznaczne powiązanie wydatku z przychodami z najmu.